まず大事なのは幅広い情報の収集です。耐震化についての情報は、管理組合の理事会としてしっかりキャッチし、基礎知識を身につけることが大切です。

書籍や新聞はもちろんインターネットなどを活用し、事例など含めて把握する必要があります。その他には専門家に相談することで情報を収集することができます。マンションであれば管理会社とのお付き合いがあると思いますので、そのご担当に相談するであるとか、知り合いの建築関係者や不動産の専門家にも相談をして、耐震化の進行について情報提供していただくことも可能です。また区や市の相談窓口に問い合わせしてみるという方法もあります。

一番良いのは、すでに耐震化を行った事例を聞くことです。やって行く上での苦労話や落とし穴、理事会での合意の取り方など、実際の事例を伺うことができれば、かなり具体的にイメージできるかと思います。

耐震診断は、建物の構造強度を調べ、想定される地震に対しての耐震性や受ける被害などの大きさを判断することにより、建物の破壊や倒壊を防ぐためのその危険性・可能性の有無を把握することを目的とします。

マンションの理事会は、その管理会社や管理士などに、耐震診断の内容や費用・診断にあたっての基礎的な事項を相談し、その実施について検討する必要があります。

耐震診断について予算化する必要があるため、理事会として耐震診断費用のお見積書を収集し、検討資料を作成します。

特に昭和56年以前の旧耐震基準のマンションなど、歴史のあるマンションに関しての耐震診断は、早急に進めてください。

耐震化を検討するにあたり、耐震改修・耐震補強と建替えの2つの選択肢があります。耐震性をアップすることによりそもそも今の建物を活かし、今後も住んで行くのか。それとも建物そのものを総取っ替えしていしまうのか。メリット・デメリットの比較検討を行い、合理的な判断の方針を決定していきます。

耐震化の検討については、理事会だけではなく区分所有者にその状況などお知らせすることも大事です。アンケート等で住民の意見を聞いてみることもそうですが、何よりもその結果等、管理組合の広報や掲示板などで情報を公開してください。検討段階から区分所有者を巻き込まないと、何かある度に聞いてないだとかトラブルのもとになります。

耐震改修・補強で進める場合は、耐震改修推進決議を取るべく準備を進めてください。

【耐震改修実施設計】

耐震改修促進法に基づく耐震改修計画の認定手続きを行う必要があります。専門家に作成を依頼し耐震改修実施設計します。耐震改修促進法に基づく耐震改修計画の認定手続きを行うことにより、建築確認の手続きが不要となる利点があり、建築基準法の既存不適格建築物に係る制限の緩和や耐火建築物に係る制限の緩和を受けることができます。老朽化したマンションでは、各制限の緩和により、改修工事の選択肢が広がります。

耐震計画の認定は、自主的に申請するものであって、必ず受けなければならないものではありません。ただ先述した通り、制限の緩和など特例措置や支援制度の面で受けておいた方が得策でしょう。

耐震改修促進法に基づく耐震改修計画の認定を受けない場合、建築基準法の手続きに従うことになります。耐震補強等で主要構造部について、過半にわたり大規模に模様替えをする場合は、建築確認の申請が必要となります。

【耐震改修工事の実施】

耐震改修・補強工事については、専門家を選定し実施します。業務ににおいて工事と監理の2つに分けることができるのですが、工事は建設会社の施工専門家を選定する必要があります。監理については、耐震改修実施設計の作成にあたり、お願いした専門家がいる場合、そのまま引き続き協力依頼をすることが一般的です。補助金や助成金を受ける場合は、事前に地方公共団体などに選定手続きを確認しておく必要がありますので、忘れないようにしてください。